EUR-Lex - 31997Y0710(01)

31997Y0710(01)

Kommissionens meddelande om inslag av st=C3=B6d vid statliga = myndigheters=20 f=C3=B6rs=C3=A4ljning av mark och byggnader =

Europeiska gemenskapernas=20 officiella tidning nr C 209 , 10/07/1997 s. 0003 - 0005

Kommissionens meddelande om inslag av st=C3=B6d vid statliga = myndigheters=20 f=C3=B6rs=C3=A4ljning av mark och byggnader (97/C 209/03)

(Text av betydelse f=C3=B6r EES)

I. INLEDNING

I flera fall under senare =C3=A5r har kommissionen granskat = f=C3=B6rs=C3=A4ljning av mark=20 och byggnader som =C3=A4gs av det allm=C3=A4nna f=C3=B6r att = fastst=C3=A4lla om inslag av statligt=20 st=C3=B6d till k=C3=B6parna f=C3=B6rekommit. F=C3=B6r att klarg=C3=B6ra = sitt allm=C3=A4nna syns=C3=A4tt betr=C3=A4ffande=20 problemet med statligt st=C3=B6d vid =C3=B6verl=C3=A5telser av mark och = byggnader och f=C3=B6r att=20 minska antalet =C3=A4renden som den m=C3=A5ste unders=C3=B6ka, har = kommissionen utarbetat en=20 allm=C3=A4n v=C3=A4gledning till medlemsstaterna.

F=C3=B6ljande v=C3=A4gledning till medlemsstaterna

- beskriver ett enkelt f=C3=B6rfarande som ger medlemsstaterna = m=C3=B6jlighet att=20 hantera =C3=B6verl=C3=A5telser av mark och byggnader p=C3=A5 ett = s=C3=A4tt som automatiskt utesluter=20 inslag av statligt st=C3=B6d;

- klarl=C3=A4gger n=C3=A4rmare vilka typer av =C3=B6verl=C3=A5telser = av mark och byggnader som=20 b=C3=B6r anm=C3=A4las till kommissionen s=C3=A5 att en bed=C3=B6mning = kan g=C3=B6ras huruvida en viss=20 transaktion innefattar st=C3=B6d eller inte och, om s=C3=A5 =C3=A4r = fallet, om st=C3=B6det =C3=A4r=20 f=C3=B6renligt med den gemensamma marknaden;

- ger kommissionen m=C3=B6jlighet att snabbt behandla eventuella = klagom=C3=A5l eller=20 inlagor fr=C3=A5n tredje part, vilka g=C3=B6r kommissionen = uppm=C3=A4rksam p=C3=A5 fall av f=C3=B6regivet=20 st=C3=B6d i samband med =C3=B6verl=C3=A5telser av mark och = byggnader.

Denna v=C3=A4gledning tar h=C3=A4nsyn till att det i de flesta = medlemsl=C3=A4nder finns=20 budgetbest=C3=A4mmelser f=C3=B6r att tillf=C3=B6rs=C3=A4kra att = offentlig egendom i princip inte=20 s=C3=A4ljs till belopp som understiger dess v=C3=A4rde. D=C3=A4rf=C3=B6r = =C3=A4r de procedurm=C3=A4ssiga=20 f=C3=B6rebyggande =C3=A5tg=C3=A4rder som rekommenderas f=C3=B6r att = undvika att reglerna om statligt=20 st=C3=B6d tr=C3=A4der i aktion formulerade p=C3=A5 ett s=C3=A5dant = s=C3=A4tt att de normalt b=C3=B6r g=C3=B6ra det=20 m=C3=B6jligt f=C3=B6r medlemsstaterna att f=C3=B6lja v=C3=A4gledningen = utan att =C3=A4ndra sina inhemska=20 f=C3=B6rfaranden.

V=C3=A4gledningen ber=C3=B6r endast =C3=B6verl=C3=A5telse av mark och = byggnader som =C3=A4gs av det=20 allm=C3=A4nna. Den ber=C3=B6r inte det allm=C3=A4nnas f=C3=B6rv=C3=A4rv = av mark och byggnader eller=20 offentliga myndigheters uthyrning eller leasing av mark och byggnader. = S=C3=A5dana=20 transaktioner kan ocks=C3=A5 innefatta inslag av statligt st=C3=B6d.

V=C3=A4gledningen p=C3=A5verkar inte s=C3=A4rskilda best=C3=A4mmelser = eller f=C3=B6rfaranden i=20 medlemsl=C3=A4nderna f=C3=B6r att fr=C3=A4mja kvaliteten p=C3=A5 och = tillg=C3=A5ngen till privata=20 bost=C3=A4der.

II. PRINCIPER

1. =C3=96verl=C3=A5telse genom villkorsl=C3=B6st = anbudsf=C3=B6rfarande

En =C3=B6verl=C3=A5telse av mark och byggnader efter ett = vederb=C3=B6rligen offentliggjort,=20 =C3=B6ppet och villkorsl=C3=B6st anbudsf=C3=B6rfarande (av auktionstyp), = d=C3=A4r det b=C3=A4sta eller=20 det enda anbudet antas, utg=C3=B6r per definition en = f=C3=B6rs=C3=A4ljning till marknadspris=20 och innefattar f=C3=B6ljaktligen inte statligt st=C3=B6d. Det faktum att = en annan=20 v=C3=A4rdering av marken f=C3=B6rel=C3=A5g f=C3=B6re = anbudsf=C3=B6rfarandet, t.ex. f=C3=B6r=20 redovisnings=C3=A4ndam=C3=A5l eller f=C3=B6r att tillhandah=C3=A5lla ett = t=C3=A4nkt l=C3=A4gsta utg=C3=A5ngsbud, =C3=A4r=20 ovidkommande.

a) Ett anbud =C3=A4r vederb=C3=B6rligen offentliggjort n=C3=A4r det = upprepade g=C3=A5nger under=20 en rimligt l=C3=A5ng tidsperiod (tv=C3=A5 m=C3=A5nader eller mer) = tillk=C3=A4nnagivits i inhemsk=20 press, fastighetstidningar eller andra l=C3=A4mpliga publikationer och = via=20 fastighetsm=C3=A4klare som v=C3=A4nder sig till ett brett urval av = t=C3=A4nkbara k=C3=B6pare, s=C3=A5 att=20 alla t=C3=A4nkbara k=C3=B6pare kan n=C3=A5s f=C3=B6r k=C3=A4nnedom.

En planerad =C3=B6verl=C3=A5telse av mark och byggnader, som med = tanke p=C3=A5 sitt h=C3=B6ga=20 v=C3=A4rde eller andra egenskaper kan locka investerare som =C3=A4r = verksamma i hela=20 Europa eller internationellt, b=C3=B6r tillk=C3=A4nnages i publikationer = som har en=20 regelbunden internationell spridning. S=C3=A5dana erbjudanden b=C3=B6r = ocks=C3=A5 tillk=C3=A4nnages=20 genom m=C3=A4klare som v=C3=A4nder sig till kunder i hela Europa eller=20 internationellt.

b) Ett erbjudande =C3=A4r villkorsl=C3=B6st n=C3=A4r alla = k=C3=B6pare, oberoende av om de driver=20 en r=C3=B6relse eller inte och vad f=C3=B6r slags r=C3=B6relse det i = s=C3=A5 fall =C3=A4r, generellt =C3=A4r=20 of=C3=B6rhindrade att f=C3=B6rv=C3=A4rva marken och att anv=C3=A4nda den = f=C3=B6r sina egna syften.=20 Inskr=C3=A4nkningar f=C3=A5r inf=C3=B6ras f=C3=B6r att f=C3=B6rhindra = ol=C3=A4genheter f=C3=B6r allm=C3=A4nheten, f=C3=B6r=20 att skydda milj=C3=B6n eller f=C3=B6r att undvika rena = spekulationsanbud. Restriktioner=20 som genom detalj- och regionplanl=C3=A4ggning =C3=A5l=C3=A4ggs = =C3=A4garen i enlighet med inhemsk=20 lagstiftning om markanv=C3=A4ndning p=C3=A5verkar inte erbjudandets = villkorsl=C3=B6sa=20 karakt=C3=A4r.

c) Om det =C3=A4r ett =C3=B6verl=C3=A5telsevillkor att den framtida = =C3=A4garen skall =C3=A5ta sig=20 s=C3=A4rskilda f=C3=B6rpliktelser - ut=C3=B6ver s=C3=A5dana som = h=C3=A4rr=C3=B6r fr=C3=A5n allm=C3=A4n inhemsk=20 lagstiftning eller beslut av planeringsmyndigheterna, eller beslut = f=C3=B6r att=20 skydda och bevara milj=C3=B6 och folksh=C3=A4lsa, - till = f=C3=B6rm=C3=A5n f=C3=B6r de offentliga=20 myndigheterna eller f=C3=B6r samh=C3=A4llsnyttan i allm=C3=A4nhet, skall = erbjudandet betraktas=20 som "villkorsl=C3=B6st" i den betydelse som avses i definitionen ovan = endast om alla=20 t=C3=A4nkbara k=C3=B6pare =C3=A4r skyldiga och i st=C3=A5nd att uppfylla = denna f=C3=B6rpliktelse,=20 oberoende av om de driver en r=C3=B6relse eller inte och vad slags = r=C3=B6relse det i s=C3=A5=20 fall =C3=A4r.

2. =C3=96verl=C3=A5telse utan villkorsl=C3=B6st = anbudsf=C3=B6rfarande

a) Oberoende expertv=C3=A4rdering

Om offentliga myndigheter avser att inte anv=C3=A4nda = f=C3=B6rfarandet som beskrivs=20 under 1, b=C3=B6r en oberoende v=C3=A4rdering genomf=C3=B6ras av en = eller flera oberoende=20 v=C3=A4rderingsm=C3=A4n f=C3=B6re f=C3=B6rhandlingarna om = =C3=B6verl=C3=A5telsen f=C3=B6r att fastst=C3=A4lla=20 marknadsv=C3=A4rdet p=C3=A5 grundval av allm=C3=A4nt accepterade = marknadsindikatorer och=20 v=C3=A4rderingsstandarder. Det marknadspris som s=C3=A5lunda = fastst=C3=A4llts =C3=A4r det l=C3=A4gsta=20 anskaffningspris som kan avtalas utan att statligt st=C3=B6d = beviljas.

En v=C3=A4rderingsman =C3=A4r en person med gott anseende som

- innehar en l=C3=A4mplig examen fr=C3=A5n en erk=C3=A4nd = utbildningsanstalt eller en=20 motsvarande akademisk kvalifikation;

- har l=C3=A4mplig erfarenhet och besitter kompetens i fr=C3=A5ga om = v=C3=A4rdering av mark=20 och byggnader p=C3=A5 orten och f=C3=B6r dem ifr=C3=A5gavarande = egendomen.

Om det i n=C3=A5gon medlemsstat inte har fastst=C3=A4llts n=C3=A5gra = l=C3=A4mpliga akademiska=20 kvalifikationer, b=C3=B6r v=C3=A4rderingsmannen vara medlem i den = erk=C3=A4nd=20 yrkessammanslutning f=C3=B6r markv=C3=A4rderingsfr=C3=A5gor och = antingen

- vara f=C3=B6rordnad av domstol eller en myndighet med motsvarande = st=C3=A4llning;=20 eller

- som minimikrav ha ett erk=C3=A4nt intyg p=C3=A5 avslutad = gymnasieutbildning och=20 tillr=C3=A4cklig utbildningsniv=C3=A5 med =C3=A5tminstone tre =C3=A5rs = praktisk erfarenhet av och=20 kunskap om v=C3=A4rdering av mark och byggnader p=C3=A5 den = s=C3=A4rskilda orten, efter avlagd=20 examen.

V=C3=A4rderingsmannen b=C3=B6r vara oberoende vid fullg=C3=B6randet = av sina uppgifter, dvs.=20 offentliga myndigheter b=C3=B6r inte ha r=C3=A4tt att utf=C3=A4rda = f=C3=B6reskrifter betr=C3=A4ffande=20 resultatet av v=C3=A4rderingen. Statliga v=C3=A4rderingsinstitut och = tj=C3=A4nstem=C3=A4n och=20 anst=C3=A4llda i det allm=C3=A4nnas tj=C3=A4nst betraktas som oberoende = f=C3=B6rutsett att=20 otillb=C3=B6rlig p=C3=A5verkan p=C3=A5 deras resultat p=C3=A5 ett = effektivt s=C3=A4tt utesluts.

Med marknadsv=C3=A4rde f=C3=B6rst=C3=A5s det pris som mark och = byggnader p=C3=A5 v=C3=A4rderingsdagen=20 skulle betinga vid en privat f=C3=B6rs=C3=A4ljning mellan en villig = s=C3=A4ljare och en=20 oberoende k=C3=B6pare, under antagandet av att egendomen offentligt = utbjuds till=20 salu, att marknadsf=C3=B6rh=C3=A5llandena m=C3=B6jligg=C3=B6r = f=C3=B6rs=C3=A4ljning i normal ordning och att=20 det med beaktande av egendomens art st=C3=A5r en sk=C3=A4lig tidsrymd = till f=C3=B6rfogande f=C3=B6r=20 f=C3=B6rhandling av k=C3=B6pet (1).

b) Felmarginal

Om det efter rimliga anstr=C3=A4ngningar att s=C3=A4lja mark och = byggnader till=20 marknadspriset =C3=A4r uppenbart att det pris som fastst=C3=A4llts av = v=C3=A4rderingsmannen=20 inte kann erh=C3=A5llas, f=C3=A5r en avvikelse p=C3=A5 h=C3=B6gst 5 % = fr=C3=A5n detta pris anses=20 =C3=B6verensst=C3=A4mma med marknadsvillkoren. Om det efter ytterligare = en rimlig=20 tidsperiod =C3=A4r uppenbart att fastigheten inte kan s=C3=A4ljas till = det pris som=20 fastst=C3=A4llts av v=C3=A4rderingsmannen, reducerat med felmarginalen = p=C3=A5 5 %, f=C3=A5r en ny=20 v=C3=A4rdering genomf=C3=B6ras. Denna v=C3=A4rdering skall ta = h=C3=A4nsyn till de erfarenheter som=20 gjorts och de anbud som erh=C3=A5llits.

c) S=C3=A4rskilda f=C3=B6rpliktelser

S=C3=A4rskilda f=C3=B6rpliktelser som =C3=A4r f=C3=B6rbundna med = fastigheten och inte med k=C3=B6paren=20 eller hans ekonomiska verksamhet f=C3=A5r kopplas till = =C3=B6verl=C3=A5telsen f=C3=B6r att=20 tillvarata samh=C3=A4llsintresset f=C3=B6rutsatt att alla t=C3=A4nkbara = k=C3=B6pare =C3=A4r skyldiga och=20 i princip i st=C3=A5nd att uppfylla dem, oberoende av om de driver en = r=C3=B6relse eller=20 inte och vad slags r=C3=B6relse det i s=C3=A5 fall =C3=A4r. Den = ekonomiska nackdelen av s=C3=A5dana=20 f=C3=B6rpliktelse b=C3=B6r utv=C3=A4rderas separat av oberoende = v=C3=A4rderingsm=C3=A4n och f=C3=A5r r=C3=A4knas av=20 mot f=C3=B6rs=C3=A4ljningspriset. F=C3=B6rpliktelser som det = =C3=A5tminstone delvis =C3=A4r i k=C3=B6parens=20 eget interesse att uppfylla b=C3=B6r utv=C3=A4rderas med h=C3=A4nsyn = till denna omst=C3=A4ndighet.=20 Det kan t.ex. finnas f=C3=B6rdelar med avseende p=C3=A5 reklam, = sponsring av sport och=20 konst, PR, f=C3=B6rb=C3=A4ttring av k=C3=B6parens egen milj=C3=B6 eller = rekreationsm=C3=B6jligheter f=C3=B6r=20 k=C3=B6parens egen personal.

Ekonomiskt ansvar som h=C3=A4nf=C3=B6r sig till f=C3=B6rpliktelser = som =C3=A5ligger alla=20 mark=C3=A4gare enligt allm=C3=A4n lag f=C3=A5r inte r=C3=A4knas av mot = anskaffningspriset (t.ex.=20 sk=C3=B6tsel och underh=C3=A5ll av mark och byggnader inom ramen = f=C3=B6r de vanliga=20 samh=C3=A4lleliga f=C3=B6rpliktelser som =C3=A5tf=C3=B6ljer = fastighets=C3=A4gande, erl=C3=A4ggande av skatt=20 och =C3=B6vriga avgifter).

d) Myndigheternas f=C3=B6rv=C3=A4rvskostnader

De offentliga myndigheternas ursprungliga kostnader vid ett = fastighetsf=C3=B6rv=C3=A4rv=20 av en tomt =C3=A4r ett riktm=C3=A4rke f=C3=B6r marknadsv=C3=A4rdet, = s=C3=A5vida inte en betydande=20 tidsperiod f=C3=B6rflutit mellan f=C3=B6rv=C3=A4rvet och = =C3=B6verl=C3=A5telsen av fastigheten. I princip=20 b=C3=B6r d=C3=A4rf=C3=B6r marknadsv=C3=A4rdet under en period om = =C3=A5tminstone tre =C3=A5r efter f=C3=B6rv=C3=A4rvet=20 inte fastst=C3=A4llas till ett belopp som ligger under de ursprungliga = kostnaderna,=20 s=C3=A5vida den oberoende v=C3=A4rderingsmannen inte s=C3=A4rskilt = fastslagit en allm=C3=A4n nedg=C3=A5ng=20 i marknadspriserna f=C3=B6r fastigheter p=C3=A5 den ber=C3=B6rda = marknaden.

3. Anm=C3=A4lningsplikt

Utan att det p=C3=A5verkar till=C3=A4mpningen av regeln om = f=C3=B6rsumbart st=C3=B6d (2) skall=20 medlemsstaterna s=C3=A5ledes till kommissionen g=C3=B6ra anm=C3=A4lan om = f=C3=B6ljande transaktioner=20 f=C3=B6r att g=C3=B6ra det m=C3=B6jligt f=C3=B6r den att fastst=C3=A4lla = om statligt st=C3=B6d f=C3=B6rekommer och,=20 om s=C3=A5 =C3=A4r fallet, att g=C3=B6ra en bed=C3=B6mning av dess = f=C3=B6renlighet med den gemensamma=20 marknaden:

a) All =C3=B6verl=C3=A5telse som inte skett p=C3=A5 grundval av ett = =C3=B6ppet och villkorsl=C3=B6st=20 anbudsf=C3=B6rfarande, d=C3=A4r det b=C3=A4sta eller enda anbudet = antagits.

b) All =C3=B6verl=C3=A5telse som i avsaknad av ett s=C3=A5dant = f=C3=B6rfarande skett till ett=20 pris som ligger under marknadsv=C3=A4rdet s=C3=A5dant det = fastst=C3=A4llts av oberoende=20 v=C3=A4rderingsm=C3=A4n.

4. Klagom=C3=A5l

N=C3=A4r kommissionen mottar ett klagom=C3=A5l eller annan inlaga = fr=C3=A5n tredje part som=20 anf=C3=B6r att ett inslag av statligt st=C3=B6d f=C3=B6rekommit i ett = avtal om =C3=B6verl=C3=A5telse av=20 mark och byggnader av offentliga myndigheter, kommer den att = f=C3=B6ruts=C3=A4tta att=20 n=C3=A5got statligt st=C3=B6d inte ing=C3=A5r om informationen fr=C3=A5n = det ber=C3=B6rda medlemslandet=20 visar att ovann=C3=A4mnda principer iakttagits.

(1) Artikel 49.2 i r=C3=A5dets direktiv 91/674/EEG (EGT nr L 374, = 31.12.1991, s.=20 7).

(2) EGT nr C 68, 6.3.1996, s. 9.